Житло для багатьох і далі залишається точкою опори: коли можна планувати родину, роботу і звичайне життя. Після 2022 року ця тема в Україні стала ще гострішою. Війна зруйнувала частину фонду, а нове будівництво відбулося не по всій країні, а в окремих регіонах.
Ми переглянули дані Держстату про введення житла в експлуатацію за 2021–2025 роки. Мета була проста: зрозуміти, де ринок справді відновився, а де потрібна окрема державна підтримка
У 2022 році введення житла скоротилося на 28,8%. До 2025 року загальноукраїнський показник повернувся на рівень 2021 року і навіть перевищив його на 3,2%. Якщо дивитися лише на цю цифру, здається, що криза вже позаду.
Але відновлення нерівномірне.
Лідери за обсягом у 2025 році: Київ, Київська, Івано-Франківська, Вінницька і Львівська області. На ці п’ять регіонів припадає понад 60% усього нового житла. Київ і Київська область разом дають близько 35%.
Антитоп: Луганська, Херсонська, Одеська, Харківська і Кіровоградська області. Одещина і Харківщина – тут окремий сигнал. Це великі регіони з розвиненими містами, але до довоєнного рівня впровадження житла вони так і не повернулися.
За останні роки сформувався чіткий тренд. Київ і Захід будують. Схід і південь відстають. На це впливають безпека, міграція і попит. Київська агломерація і в 2021-му, і в 2025-му залишається найглибшим ринком нерухомості.
Тому загальноукраїнський плюс 3,2% не варто розуміти як успіх житлової політики. Країна вийшла на довоєнний середній рівень. Частина областей цього рівня не відновилася.
Що на це відповідає держава?
У січні 2026 року було ухвалено Закон «Про основні засади житлової політики». Він задає рамку: стратегічне планування, пріоритет житла для тих, хто його потребує, зокрема ВПО, соціальна оренда, доступні кредити, інвестиції в будівництво і модернізацію фонду. Закон також передбачає не лише державні, а й регіональні житлові стратегії.
Ця логіка вже є в Державній стратегії регіонального розвитку на 2021–2027 роки. Там окремо стоять повернення людей у громади і відновлення житла на постраждалих територіях.
Те саме закріплено в Плані України, реформа 7 Ukraine Facility: доступ до житла для людей, які його потребують, а не лише ринкова іпотека для тих, хто вже може купити квартиру.
Навесні 2026 року Мінрозвитку представило ключові напрями майбутньої Державної стратегії житлової політики. У фокусі збалансований розвиток громад, реновація фонду і відбудова зруйнованого житла.
Оцінка RDNA Світового банку додає ще один факт. Житло залишається одним із найбільш уражених секторів. Потреба у відновленні вимірюється десятками мільярдів доларів і є вищою за те, що Україна вводить за рік.
Тобто, стратегія описує справедливий доступ і повернення людей. Ринок уже вибрав інше: будувати там, де безпечно і є покупець. Програма єОселя цей розрив не закрила. Найбільше кредитів оформлено знову в Києві та Київській області.
З цього випливає кілька практичних висновків. Вони різні для держави, забудовників і людей, які обирають, де купувати житло.
Що може зробити держава
- Не оцінювати результат лише за сумою по Україні. У 2025 році країна вийшла на рівень 2021 року, але частина областей цього рівня не відновилася. Пріоритетними для підтримки варто визначити Луганську, Херсонську, Харківську, Одеську, Кіровоградську, Донецьку та Запорізьку області.
- єОселя, компенсації та інструменти зниження ризику логічно розширювати саме в регіонах зі слабким відновленням, а не лише на вже активних ринках. Для деокупованих і прифронтових територій потрібен окремий пакет: соціальне та орендне житло, страхування від воєнних ризиків, спрощення введення в експлуатацію, підтримка місцевих підрядників.
- Окремо варто вести публічний моніторинг введення житла в регіонах. Відкриті порівняльні дані допоможуть місцевій владі бачити відставання і швидше на нього реагувати.
Що це означає для бізнесу та забудовників
- Короткостроковий потенціал наразі зберігається в Києві, Київській, Івано-Франківській, Вінницькій та Львівській областях. У регіонах з низьким відновленням чистий комерційний запуск складніший. Там більше сенсу розглядати проєкти через державно-приватне партнерство, програми для ВПО та соціальне житло.
- Для оцінки ринку краще дивитися не лише на обсяг 2025 року, а й на те, наскільки регіон відхилився від рівня 2021 року.
На що звернути увагу людям
- Варто орієнтуватися на регіони, де нове житло регулярно вводять в експлуатацію. Там більша ймовірність знайти свіжий об’єкт, а не лише на вторинному ринку. У регіонах-лідерах нових об’єктів більше, але й попит вищий. Через це ціни зазвичай вищі, а найліквідніші квартири розходяться швидше.
- У регіонах зі слабким введенням житла додатково варто оцінювати строки завершення будівництва, можливість перепродажу, безпекову ситуацію та стан міської інфраструктури.
Отже, ринок уже показав, де саме може відновитися будівництво. Завдання держави тепер не наздогнати цю хвилю в Києві, а створити умови, щоб житло з’являлося і там, куди люди хочуть повернутися.
АР Крим і м. Севастополь не включений в аналіз: даних немає з 2014 року. Аналіз описовий і не доводить прямого зв’язку між окремими програмами та обсягами введення житла.
Дані та матеріали
- Дашборд: Tableau Public
- Повний аналіз: GitHub
- Джерело даних: Держстат